卓話時間

『これからの不動産市場について』
今、不動産市場は劇的に変化してきています。
変化の要因として、他の業界と同様に少子化・高齢化・ニーズの多様化・空地の減少・法改正などが上げられます。

ライフスタイルの多様化や少子化による間取りの変化や買い替え需要の減少高齢化社会に対応したバリアフリー仕様の標準化都心部の更地の減少による土地取得の難易度が上がってきている。土地も右から左の時代ではなく何らかの加工をしなくては事業用地として活用できないものが増えています。
個人の見解としては、今や土地は工業製品同様作り出すものだと考えます。

なかでも不動産のマーケットをいつも大きく変化させているのが法改正です。
税法、建築基準法、金融法、投信法など法改正によって生み出される構造変化から、
この業界はいつも振り回されています。まあ、逆に言えばビジネスチャンスがその度に創出されているとも言えるかもしれませんが。
とくにここ最近、投信法の改正によりJ-REITの制度が生まれ、定着してきました。
皆さんの中にもポートフォリオのひとつとして選択されている方もいらっしゃるかも
しれませんが、この制度は現在の不動産のマーケットを劇的に変化させました。
REIT　不動産投資信託の事ですが、不動産を証券化し不動産と金融のマーケットを融合させたわけです。

REITの登場で不動産流動化ビジネスが本格化し、不動産開発にファンドやSPCを利用したビジネスモデルが全盛期を迎えています。
ここまでになった背景には金融機関や企業の不良債権の処理を行うため、大量の不良債権が市場に出回った為に日本の投資家はもとより海外投資家の格好の投資対象になった為です。その為、多くのファンドが組まれ大変な額の資金が動いています。

このような事が絡み合って、スクラップアンドビルドからストックの再生、有効活用へ、リノベーション・コンバージョンなどが行われその不動産が持つ特性スペック
(場所・仕様・価格)を最大限に引き出し市場に出していく事で高付加価値のビジネス
モデルが出来上がってきています。
ただ、それはリノベーションやコンバーションする前の不動産の取得原価を抑える必要があります。不良債権の処理のタイミングとREITのタイミングが一致したことは不良債権の処理を加速化させる政策的意図が見えますが、今後、不良債権の処理が進みストック不動産の原価が上昇するとこのビジネスモデルもひとつのピリオドが打たれる時が来ると考えられます。
考えてみれば通常、製造業の利益率は3%から良いところで7%位と考えると投資して新規ビジネスを立ち上げ利益率3～7%確保するより、不動産投資で7%以上の利回りを確保できる物件を購入し運用するほうが安定感があるようにも思えます。ただ、雇用の創出や社会性などが製造業と比べ少ない事業モデルであるため、公共性に乏しい事業モデルである事も否めません。

当然、これまでの話は借り手があっての話ですので、同時に高付加価値に対する借り手のニーズは非常に高度化してきています。
テナントとして入居すれば商品が沢山が売れる店舗テナントとして入居すれば社員の仕事の効率が上がるオフィス集客の方法自体がお金を生む仕組みなど、不動産を取り巻く市場のニーズは街の不動産屋さんから不動産価値創造事業へ変化しています。